NULIDAD DE COMPRA VENTA POR INEXISTENCIA DE PRECIO

Nulidad de compraventa por inexistencia de precio. Precio irrisorio. Tercero hipotecario, la mala fe enerva la protección que se le dispensa al tercero hipotecario.

Sentencia de 28/12/2007
Don ROMAN GARCIA VARELA
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintiocho de Diciembre de dos mil siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por "NETHERWOOD LIMITED", representada por el Procurador don Ángel Rojas Santos, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 527/98- en fecha 6 de junio de 2000 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos con el número 305/90 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Marbella. Ha sido parte recurrida "LAR DEL SOL, S.A.", representada por el Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández Novoa.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1º.- La Procuradora doña María Luisa Benítez Donoso García, en nombre y representación de "LAR DEL SOL, S.A.", promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Marbella, contra doña Susana , doña Lidia , don Fernando , don Jose Carlos , doña Erica y "NETHERWOOD LTD.", en la persona de su representante legal don Diego , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte en su día sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1) Declarar la nulidad de la cesión de derechos hereditarios otorgada por doña Lidia y su hermano don Fernando en virtud de escritura pública otorgada ante el Notario de San Roque don José Rosales Fernández con fecha 24 de Junio de 1.983, a favor de don Jose Carlos , por simulación absoluta, por falta de causa. 2) Declarar la nulidad de la compra-venta otorgada por don Jose Carlos a favor de doña Erica con fecha 21 de Junio de 1989, ante el Notario don Lund Barbro Glave-Thelin sobre las parcelas descritas en el apartado primero de los hechos, fincas registrales nº NUM000 y NUM001 del Distrito Hipotecario de Estepona, por: a) Nulidad del título previo, la de cesión de los derechos hereditarios. b) y alternativamente, por inexistencia del precio, y en consecuencia, por simulación absoluta, al no existir causa en la citada compra-venta. 3) Declarar la nulidad
por simulación absoluta, por falta de causa, de compraventa, otorgada a favor de la sociedad "NETHERWOOD LTD." representada por don Diego , ante el Notario de Marbella don Manuel Tejuca Pendas con fecha 5 de febrero de 1990, sobre las dos parcelas descritas en el apartado primero de los hechos. 4) Alternativamente, declarar la titularidad dominical de "LAR DEL SOL, S.A.", sobre las fincas objeto de este litigio, con carácter preferente respecto de la sociedad demandada "NETHERWOOD LTD.", por ser el título de adquisición de la actora anterior al de la demandada, y a su vez, por no gozar ésta de la condición de tercero hipotecario de buena fé. 4) (sic) Ordenar la cancelación de las inscripciones registrales de las escrituras públicas impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. 5 ) Condenar a los demandados al pago de las costas".
2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, contestaron y se opusieron a la misma "NETHERWOOD LIMITED", don Jose Carlos y doña Erica . Los codemandados doña Susana , doña Lidia y don Fernando , fueron declarados en rebeldía.
3º.- El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Marbella dictó sentencia, en fecha 5 de diciembre de 1997 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procurador Sra. Benitez Donoso-García, en nombre y representación de "LAR DEL SOL, S.A." contra doña Susana , doña Lidia , don Fernando , don Jose Carlos , doña Erica y contra la Sociedad "NETHERWOOD LIMITED", debo declarar y declaro: a).- La nulidad de la cesión de derechos hereditarios otorgada por doña Lidia y su hermano don Fernando en virtud de escritura pública otorgada ante el Notario de San Roque, don José Rosales Fernández, con fecha 24 de Junio de 1.983 al nº 1.088 de su protocolo de ese año. b).- La nulidad de la compraventa otorgada por don Jose Carlos a favor de doña Erica con fecha 21 de Junio de
1.989 en la Notario (sic) de don Lund Barbro Glave-Thelin sobre la fincas registrales n° NUM002 y NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona. Asimismo debo ordenar y ordeno la cancelación de la anotación letra K y de la inscripción 8ª de la finca registral n° NUM002 del Registro de la Propiedad de Estepona, y la cancelación de la anotación letra L y de la inscripción 6ª de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona. Asimismo debo absolver y absuelvo a "NETHERWOOD LIMITED" de las pretensiones que en su contra se contienen en aquella demanda. Ello con imposición a don Jose Carlos y doña Erica de las costas causadas a "LAR DEL SOL, S.A." en la demanda contra ellos formulada. En lo que se refiere a la demanda formulada contra doña Susana , doña Lidia y don Fernando , cada parte abonará las costas causadas a su instancia, y las comunes, de haberlas por mitad. Por último, con condena a "LAR DEL SOL, S.A." en las costas causadas a "NETHERWOOD LIMITED" ".
4º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia, en fecha 6 de junio de 2000 , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Postigo Benavente en nombre y representación de la entidad "LAR DEL SOL, S.A." contra la sentencia dictada en fecha 5 de diciembre de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Marbella en el juicio de menor cuantía n° 305/90 del que este rollo dimana, debemos revocar y revocamos en parte dicha resolución, en el sentido de declarar la nulidad de la compraventa otorgada por doña Erica representada por doña Lourdes Hijano Utrera a favor de la sociedad "NETHERWOOD LTD." representada por don Diego con fecha 5 de febrero de
1.990 en la Notaría de don Manuel Tejuca Pendas sobre las fincas resgistrales n° NUM002 y NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona, ordenando asimismo la cancelación de la anotación 9ª de la finca registral n° NUM002 y de la inscripción 7ª de la finca n° NUM000 del Registro de la Propiedad mencionado, con imposición a la entidad codemandada "NETHERWOOD LTD." de las costas causadas a la actora en la demanda contra ella dirigida, dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva. Todo ello sin imposición expresa de las causadas en esta alzada".
SEGUNDO.- El Procurador don Ángel Rojas Santos, en nombre y representación de "NETHERWOOD LIMITED", interpuso, en fecha 25 de octubre de 2000, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos: 1º) Al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 359.1 en relación con el artículo 372.3 de la Ley Rituaria y 24.1 y 120.3 de la Constitución Española; 2º) al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por vulneración del artículo 359.1 de la citada en relación con los artículos 24.1 y 120.3 de la Constitución Española; 3º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por transgresión del artículo 1445 del Código Civil , en relación con el artículo 1450, 1261 y 1274 del mismo Código , y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dictar sentencia declarando haber lugar al recurso de casación interpuesto, casando y anulando la sentencia recurrida y haciendo los pronunciamientos que correspondan dentro de los términos en que aparece planteado el debate y conforme a los motivos formulados".
TERCERO.- Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don Juan Carlos Estévez Novoa, en nombre y representación de "LAR DEL SOL, S.A.", lo impugnó mediante escrito de fecha 10 de octubre de 2003, suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia desestimando el referido recurso de
casación, confirmando la resolución recurrida y condenando a la recurrente al pago de las costas procesales causadas con motivo del recurso".
CUARTO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 13 de diciembre de 2007 , en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La compañía "LAR DEL SOL, S.A." demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a don Jose Carlos , doña Erica , la entidad "NETHERWOOD LIMITED", doña Susana , doña Lidia y don Fernando , e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.
La cuestión litigiosa se centra principalmente en casación sobre la nulidad del tercer negocio celebrado respecto a las fincas objeto del litigio, es decir, el concerniente a la compraventa otorgada en escritura pública de 5 de febrero de 1990 por doña Erica a favor de "NETHERWOOD LTD.", cuya validez fue discutida por la actora por adolecer, en su criterio, como los anteriores, de simulación absoluta por falta de objeto y causa, inexistencia de auténtica transmisión de dominio o posesión real y de buena fe, ni acreditarse el pago del precio, requisitos exigidos para obtener la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .
El Juzgado acogió parcialmente la demanda y, en síntesis, declaró la nulidad de la cesión de derechos hereditarios realizada por doña Lidia y su hermano don Fernando , en virtud de escritura pública otorgada en fecha de 24 de junio de 1983; y, asimismo, la nulidad de la compraventa verificada en escritura pública de 21 de junio de 1989 por don Jose Carlos a favor de doña Erica sobre las fincas registrales números NUM002 y NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona; con las correspondientes cancelaciones de la anotación e inscripción registrales relativas a cada una de esas fincas; y absolvió a "NETHERWOOD, LTD." de las pretensiones deducidas contra ella en la demanda; la sentencia de primera instancia fue revocada en parte en grado de apelación por la de la Audiencia, en el sentido de declarar la nulidad de la compraventa otorgada mediante escritura pública por doña Erica , representada por doña Lourdes Hijano Utrera, a favor de "NETHERWOOD LTD.", representada por don Diego , con fecha de 5 de febrero de 1990, sobre las fincas registrales números NUM002 y NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona, asimismo, con la decisión de la cancelación de la anotación registral 9ª de la finca registral número NUM002 y de la inscripción 7ª de la finca número NUM000 del Registro de la Propiedad mencionado, y la imposición a la codemandada "NETHERWOOD LTD." de las costas causadas a la actora en la demanda a ella dirigida, dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene la de primera instancia en su parte dispositiva, sin expresa condena de las costas causadas en la alzada.
"NETHERWOOD LTD." ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia por los motivos que se examinan a continuación.
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 359, párrafo primero , en relación con los artículos 372.3, ambos de este ordenamiento, 120.3 y 24.1 de la Constitución, por cuanto que, según acusa, la motivación de la sentencia de instancia, que sirve de fundamento a su parte dispositiva, es manifiestamente insuficiente y errónea, e, incluso, contradictoria, lo que ha causado indefensión a la recurrente; así, el texto transcrito evidencia una grave equivocación de la Sala de instancia, que confunde la "falta de causa" de la compraventa, invocada por la actora en el suplico de la demanda, con la supuesta "falta de pago" de la parte aplazada del precio convenido en la Estipulación II de la escritura de 5 de febrero de 1990, sin tener en cuenta que se trata de conceptos jurídicos distintos, cuyas consecuencias difieren, pues la falta de causa (falta de precio) provoca la nulidad radical (o inexistencia) de la compraventa, y la falta de pago de una parte del precio no sirve por sí sola para determinar esa declaración; igualmente, la afirmación de que "el precio puede no existir" frente a terceros pese a figurar como entregado en la escritura pública, se contempla en la sentencia recurrida como una mera posibilidad, pero sin expresar ninguna convicción sobre la realidad de esa hipótesis, que es sólo donde cabría sustentar el pronunciamiento de nulidad verificado en el fallo; también, la mentada sentencia niega la buena fe de la compradora "NETHERWOOD LTD.", pero reconoce la realidad del precio de la compraventa, aunque el pago de la mayor parte quedase aplazado efectivamente en espera de la cancelación- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.
El motivo se refiere a la motivación de la sentencia, la cual constituye una exigencia constitucional
(artículo 120.3 de la Constitución) y de la legalidad ordinaria (artículos 248.2 y 3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 371 y 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la solución judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate (STC número 101/1992, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución (STC número 186/1992, de 16 de noviembre ); asimismo, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide (SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992, y, en igual sentido, STS de 12 de noviembre de 1990 ).
Por otra parte, esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva (STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo (SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 ).
Desde las posiciones jurisprudenciales recién expuestas, se considera que la sentencia de apelación tiene una motivación adecuada, máxime cuando, en su fundamento de derecho tercero, ha argumentado que, "en lo que concierne a los razonamientos fácticos efectuados por el Juzgador <> en torno al pago por la entidad demandada a la Sra. Erica del precio aplazado de 34.501.500 pesetas, que concluye realizado, no se comparte por la Sala tal apreciación. De una parte porque no se ha acreditado con la suficiencia requerida que el desplazamiento patrimonial operado a través de D. Salvador finalmente acabara en poder de la Sra. Erica , su verdadera destinataria, por más que ésta otorgara carta de pago el 25 de mayo de 1990, pues el precio de una compraventa puede no existir frente a terceros a pesar de figurar como entregado en la escritura pública. Y de otra parte porque no hay indicio ni rastro alguno del modo o forma en que se le pagó a aquélla, no contando siquiera declaración por el incremento patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta, que en tan sólo siete meses obtuvo la demandada, vecina de Madrid, ascendente a 34.000.000 de pesetas por tal enajenación onerosa. Dato que hubiera sido esclarecedor en este procedimiento de la existencia y entrada en su patrimonio de tal desembolso económico", (sic); y en su fundamento de derecho cuarto, tras expresar que, al analizar los hechos acontecidos en el supuesto litigioso, por vía de la prueba de presunciones alcanza la afirmación sobre que "NETHERVOOD LTD.", al tiempo de la adquisición, tenía conocimiento de los vicios invalidatorios que afectaban a la titularidad de su transmitente, la Sra. Erica , y no reunía la condición de tercero hipotecario protegido, por carecer del requisito legal exigido de la buena fe, ha argumentado que ello resulta "cohonestando todos los elementos del acerbo probatorio desplegado en autos, empezando por el dato del bajo precio, casi irrisorio, por el que la Sra. Erica adquirió las fincas tan solo unos meses antes, un millón de pesetas; porque existía una anotación preventiva de demanda, Letra I, acreditativa de la existencia de un pleito civil, autos nº 232/86 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Estepona, a resultas de un pleito que si bien terminado, daba idea de las maquinaciones operadas para apartar dichas fincas de sus verdaderos dueños, la Sra. Susana y sus dos hijos, y las vicisitudes habidas en orden a su propiedad, de las que no se escapan las anotaciones posteriores que si bien se presentan para su inscripción en 1989, se refieren a negocios celebrados en 1983, a la sazón entre quienes figuran como partes en aquel procedimiento. Anotación cuya cancelación se solicita por la vendedora el mismo día en que vende, quedando el pago de la mayor parte del precio aplazado, efectivamente, en espera de la referida cancelación, indicativo de que no le era ajena la amenaza o los motivos serios que podían proyectarse en su perjuicio. De ahí el entregar una mínima parte del precio a la firma de la escritura y diferir casi su totalidad, esto es, 34.501.500 pesetas, a dos meses en espera de la cancelación del citado asiento, apuntándose así sus temores de impugnación (...)"; (sic).
TERCERO.- El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.3, primer inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión del artículo 359, párrafo primero , de este Texto Legal, en relación con los artículos 24.1 y 120.3 de la Constitución, puesto que, según denuncia, la sentencia de la Audiencia no es congruente con las pretensiones deducidas por las partes, ni con las cuestiones debatidas en el pleito, lo que ha provocado indefensión a la recurrente, ya que silencia la causa por la que ha declarado la nulidad de la venta, con lo que se produce una modificación de la cuestión debatida y, además, ha otorgado a la demandante una cosa distinta de la pedida en la demanda y, por ello, el fallo adolece de las incongruencias "extra petitum" y omisiva, al no resolver la problemática realmente planteada por la actora según los términos definidos en el apartado 3 del "petitum" del escrito inicial- se desestima por la argumentación que se expone acto continuo.
Esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 2 de febrero de 1998 , que, si se denuncia la incongruencia de la sentencia recurrida, ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los litigantes; o si contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia con los fundamentos de derecho constitutivos de su "ratio", no con los que contienen meros "obiter dicta".
Igualmente, la doctrina jurisprudencial mantiene un criterio flexible en la aplicación de la doctrina de la congruencia, y diversas SSTS han declarado que el examen de la concordancia o comparación que ésta supone ha de ser presidido por una racional flexibilidad (entre otras, SSTS de 26 de octubre de 1992, 8 de julio de 1993 y 2 de diciembre de 1994 ); en esta línea de hermenéutica flexible, esta Sala ha manifestado que no se requiere necesariamente una exactitud literal y rígida entre el fallo de las sentencias y las pretensiones deducidas, sino que basta que se dé racionalidad, lógica jurídica necesaria y adecuación sustancial, lo que faculta la flexibilidad (aparte de otras, SSTS de 30 de mayo de 1994, 18 de octubre de 1999 y 7 de julio de 2003 ); también, que no se infringe el principio de congruencia en aquellos casos en que respondan a una unidad conceptual y lógica, sin que se haya alterado sustancialmente la pretensión procesal (entre otras, SSTS de 4 de noviembre de 1994, 8 de octubre de 1999, 18 de marzo de 2004 y 8 de febrero de 2006, y, en el mismo sentido, SSTS de 28 de octubre de 2005, 22 de marzo de 2006 y 16 de abril de 2007 ).
Desde la óptica expresada en los dos párrafos antecedentes, se evidencia que la sentencia recurrida no incide en incongruencia, habida cuenta de que, de una parte, en el "petitum" de la demanda se solicitaban literalmente los siguientes pronunciamientos: "1) Declarar la nulidad de la cesión de derechos hereditarios otorgada por doña Lidia y su hermano don Fernando en virtud de la escritura pública otorgada ante el Notario de San Roque don José Rosales Fernández con fecha de 14 de junio de 1983, a favor de don Jose Carlos , por simulación absoluta, por falta de causa. 2) Declarar la nulidad de la compraventa otorgada por don Jose Carlos a favor de doña Erica con fecha 21 de junio de 1989, ante el Notario don Lund Barbro Glave-Thelin sobre las parcelas descritas en el apartado primero de los hechos, fincas registrales nº NUM000 y NUM001 del Distrito Hipotecario de Estepona, por a) nulidad del título previo, la de cesión de los derechos hipotecarios; b) alternativamente, por inexistencia del precio, y en consecuencia, por simulación absoluta, al no existir causa de la citada compraventa. 3) Declarar la nulidad por simulación absoluta, por falta de causa, de la compraventa, otorgada a favor de la sociedad "NETHERWOOD LTD.", representada por don Diego , ante el Notario de Marbella don Manuel Tejuca Pendás con fecha 5 de febrero de 1990, sobre las dos parcelas descritas en el apartado primero de los hechos. 4) Alternativamente, declarar la titularidad dominical de "LAR DEL SOL, S.A.", sobre las fincas objeto de este litigio, con carácter preferente respecto de la sociedad demandada "NETHERWOOD LTD.", por ser el título de adquisición de la actora anterior al de la demandada, y a su vez, por no gozar ésta de la condición de tercero hipotecario de buena fe. 5) Ordenar la cancelación de las inscripciones registrales de las escrituras públicas impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria "; y de otra, el fallo de la sentencia recurrida expresa textualmente que "estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Postigo Benavente en nombre y representación de la entidad "LAR DEL SOL, S.A." contra la sentencia dictada en fecha de 5 diciembre de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Marbella en el juicio de menor cuantía nº 305/90 del que este rollo dimana, debemos revocar y revocamos en parte dicha resolución, en el sentido de declarar la nulidad de la compraventa otorgada por doña Erica , representada por doña Lourdes Hijano Utrera a favor de la sociedad "NETHERWOOD LTD." representada por don Diego con fecha 5 de febrero de 1990 en la Notaría de don Manuel Tejuca Pendás sobre las fincas registrales nº NUM002 y NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona, ordenando asimismo la cancelación de la anotación 9ª de la finca registral nº NUM002 y de la inscripción 7ª de la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad mencionado, con imposición a la entidad codemandada "NETHERWOOD LTD." de las costas causadas a la actora en la demanda contra ella dirigida, dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva. Todo ello sin imposición de las causadas en esta alzada"; de manera que ha existido ajuste o adecuación entre los términos en que las partes han deducido sus pretensiones y peticiones y la parte dispositiva de la resolución judicial.
CUARTO.- El motivo tercero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 1445 del Código Civil , en relación con los artículos 1450, 1261 y 1274 de este Cuerpo Legal, ya que, según reprocha, la sentencia de la Audiencia ha acordado la nulidad de la compraventa otorgada por doña Erica a favor de "NETHERWOOD LTD.", en fecha de 5 de febrero de 1990, sobre las fincas registrales números NUM002 y NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona, sin embargo, en sus fundamentos jurídicos, ha aceptado que dicha venta se celebró por precio cierto de 35.000.000 de pesetas, de las cuales la compradora pagó 498.500 pesetas, por cuya suma recibió carta de pago y la verificación administrativa correspondiente para el Banco de España, y quedó aplazado por dos
meses el resto de 34.501.500 pesetas, que la vendedora declaró haber recibido por escritura de 25 de mayo de 1990 y entregó carta de pago por esta última cantidad, sin que se discuta la realidad del precio pactado, ni del pago a cuenta, como tampoco se cuestionan por la Sala estos particulares, ni el desplazamiento patrimonial producido al pagar "NETHERWOOD LTD." la parte aplazada del precio en la forma pactada en la escritura de venta, a través de don Salvador , sino sólo si el segundo pago llegó o no a su destinataria, pero como mera posibilidad, sin afirmar ninguna certeza- se desestima porque la sentencia recurrida ha declarado probado que, con mención al pago a la vendedora por la recurrente del precio aplazado de 34.501.500 pesetas, no se ha acreditado con la suficiencia requerida que el desplazamiento operado a través de don Salvador finalmente acabara en poder de doña Erica , su verdadera destinataria, por más que ésta otorgara carta de pago el 25 de mayo de 1990, ni hay indicio ni rastro alguno del modo o forma en que se le satisfizo a aquélla, sin que conste siquiera declaración por el incremento patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta, que en tan sólo siete meses obtuvo la mentada demandada, dato que hubiera sido esclarecedor en este proceso de la existencia y entrada en su patrimonio de tal desembolso económico; por lo que se hace supuesto de la cuestión al establecer apreciaciones jurídicas desde hechos diferentes de los vinculantes fijados por la Sala de instancia.
Además, obra demostrado en autos que la titular de la cuenta inicialmente fijada para el pago de la suma de 34.501.000 pesetas es una entidad gibraltareña de la que don Salvador era apoderado en España, si bien se abonó en otra de la que éste es titular, pero ya como persona física, de manera que la cantidad de 34.501.000 pesetas no se entregó en el plazo ni en la cuenta que fueron pactados.
Finalmente, el artículo 1274 del Código Civil establece que, en los contratos onerosos, la exigencia de causa, esto es, su existencia, implica la necesidad de contraprestación, pues sin ésta no se justifica la vinculación unilateral por quién no tiene ánimo de liberalidad, y ello hará que la compraventa sin contraprestación económica carezca de causa, en atención a que no basta la mera voluntad de obligarse, expresada individualmente o por ambas partes, debido a que no hay contrato sin causa (SSTS de 27 de junio de 1996 y 13 de marzo de 1997 ); y habida cuenta de la declaración de hechos probados fijados en la instancia, ya mencionados, esta posición es de aplicación para el perecimiento de este motivo.
Por otra parte, la sentencia recurrida considera la presencia de datos suficientes que, por vía de la prueba de presunciones, permiten afirmar que, al tiempo de la adquisición, "NETHERWOOD LTD." tenía conocimiento de los vicios invalidatorios que afectaban a su transmitente, la Sra. Erica , por lo que no se alcanza que sea un tercero hipotecario protegido, por carecer también del requisito legal exigido de la buena fe para esa calificación jurídica.
Sobre este particular, la resolución expone los siguientes antecedentes y reflexiones: a) el bajo precio, casi irrisorio, por el que la Sra. Erica adquirió las fincas tan solo unos meses antes, un millón de pesetas; b) la presencia de una anotación preventiva de demanda, letra I, acreditativa de la existencia de un pleito civil, autos número 232/86 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Estepona, a resultas de un pleito que, si bien terminado, daba idea de las maquinaciones operadas para apartar dichas fincas de sus verdaderos dueños, la Sra. Susana y sus dos hijos, y las vicisitudes habidas en orden a su propiedad, de las que no se escapan, además, las anotaciones posteriores, que, si bien se presentan para su inscripción en 1989, se refieren a negocios celebrados en 1983, a la sazón entre quienes figuraban como partes en aquel procedimiento; c) la cancelación de esta anotación preventiva se solicita por la vendedora el mismo día en que vende, quedando el pago de la mayor parte del precio aplazado, efectivamente, en espera de la referida cancelación, indicativo de que no le era ajena la amenaza o los motivos serios que podían proyectarse en su perjuicio, de ahí la entrega de una mínima parte del precio a la firma de la escritura y diferir casi su totalidad, esto es, 34.501.500 pesetas, a dos meses en espera de la cancelación del citado asiento, lo que apunta sus temores de impugnación; d) en la certificación registral obrante en el ramo de prueba de la apelada, constan datos significativos en el Libro Diario del Registro, como el asiento 1970 de fecha 23 de noviembre de 1989, en el que se recoge la presentación a este Libro del título de compraventa de "LAR DEL SOL, S.A." de 30 de marzo de 1988 sobre tales parcelas, que estaba vigente cuando se extendió el asiento 2291 de 14 de diciembre de 1989 de una opción de compra sobre esas mismas fincas otorgada el 22 de noviembre de 1989 por doña Erica a favor, entre otros, de don Luis Angel , representante de "NETHERWOOD, LTD."; e) estas circunstancias registrales debían constarle a la entidad apelada cuando el citado representante legal manifestó en confesión judicial que adquirió el dominio después de que sus abogados hubieran consultado cuidadosamente el historial y demás información registral de las parcelas objeto de litis; f) la posesión de hecho sobre éstas fincas la mantenía "LAR DEL SOL, S.A." antes de la compra efectuada por la apelada conforme explícitamente se pronuncian las sentencias recaídas en los autos de interdicto de retener la posesión número 82/91 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Estepona , testimoniadas en las actuaciones, y a dicha adquirente ha de afectarle la inexistencia de título eficaz por parte de su transmitente para poder enajenar, pues no cabe prescindirse del deber ético de averiguación y comprobación de la realidad registral con la realidad material externa, graduable según las circunstancias y
que, en este caso, se presentaba necesaria; y g) estas circunstancias desvirtúan la presunción de la existencia de buena fe, determinado en el artículo 34 de la ley Hipotecaria , pues no podían ser desconocidas a la compradora al momento del otorgamiento de su escritura pública, 5 de febrero de 1.990, los manejos que se le imputan a los otros codemandados, dándose igualmente el hecho de ser representados ambos contratantes, vendedora y compradora, por apoderados con estrechos vínculos familiares.
Desde la reseña de los datos y las consideraciones de la sentencia impugnada recién transcritos, es evidente que la parte recurrente no posee la condición de tercero de buena fe a los efectos de la Ley Hipotecaria.
SEXTO.- La desestimación del recurso produce los preceptivos efectos determinados en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por "NETHERWOOD LIMITED" contra la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga en fecha de seis de junio de dos mil . Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.